多地楼市深陷胶着房价下行压力显现

发布时间：2020-07-13 12:54:05 阅读：次来源：机械表厂家

年年被寄予厚望的“金三银四”楼市“小阳春”，今年已注定“泡汤”。上海、北京、深圳等多地数据显示，4月，在价格初现松动迹象的背景下，不论一手新房还是二手房，成交量均较3月继续下滑。业内人士表示，如果后市无法打破僵持，成交量不能有效提升的话，整个2014年楼市成交或不如2012年，房价下行压力将逐渐显现。

新房以价换量二手市场胶着

据德佑地产市场研究部数据，4月1日至20日，上海全市商品住宅的成交量仅为47.81万平方米，与3月同期的45.8万平方米相当；成交均价为25315元/平方米，较3月同期下跌12.69%，以价换量的迹象初现。

“现在不降价的刚需盘已经跑不动了，有点山雨欲来的感觉。”上海一家知名开发商内部人士告诉记者，虽然很多新盘还撑着没有降价，但去化明显放缓，如位于上海嘉定南翔的华润中央公园和溪岸澜庭。“其实开发商资金情况目前还是不错的，降价是做未雨绸缪的打算，因为现在降价就能卖得动，最怕的是挺到最后降价还跑不动，那还不如早降。”

二手房方面，据德佑、中原等沪上大型中介公司介绍，截至目前4月成交量较3月同期有约20%的降幅，市场活跃度非常低，买卖方陷入深度胶着状态。德佑地产普陀店经理陈文告诉记者，以中远两湾城为例，目前不少房东价格寸步不让，能作出3%至5%的议价已实属不易；购房者却普遍看跌后市，抱着捡“皮夹子”的心态，不降价就不出手，导致近期带看的成功率很低。买卖双方的心理拉锯平衡难以迅速打破，市场胶着可能会延续较长时间。

在上海传统豪宅板块浦东陆家嘴区域却呈现出另一种拉锯局面。德佑地产滨江店经理王凯表示，受到客户较少以及外界舆论影响，目前陆家嘴部分豪宅房源已有较明显的价格下调，如该门店挂牌的一套世茂滨江花园的价格从1300万元降至1200万元，还有一套盛大金磐的房源由2100万元降至1800万元。

然而，这类高端楼盘的购买者有不少出于投资目的，看重的是房产的价格趋势，降价反而令这些购买者变得迟疑，甚至有待其进一步降价再抄底的想法，因此降价反倒难以促进成交。

多地供过于求成交低位徘徊

在北京等地，楼市4月的表现同样惨淡和胶着。伟业我爱我家数据显示，北京4月上半月新增商品住宅（剔除保障性住房）共计4197套，这是本年度自3月份下半月迎来集中供应潮以来的再次放量供应，也是本年度第二个商品住宅半个月内供应超过4000套的月份。但与之形成鲜明对比的是，一手住宅成交市场却依然冷清，4月上半月共成交1280套，供销比达3.3:1，创下历史新高，市场供过于求的矛盾继续加剧。

在深圳，虽然新房和二手房在4月上半月成交量均有小幅回升，但价格下行明显。据深圳中原地产市场研究部介绍，目前深圳市场热度仍旧不高，新房推盘量虽有增加，但成交却难有大幅提高，新开楼盘定价都比较保守，走量成为主要目标。而二手市场受信贷长期压制，成交量低位徘徊，业主定价也不及前期坚挺。

在各大银行纷纷上调房贷利率的情况下，一部分客户选择暂停置业计划，部分有承担能力的客户则转按揭为一次性付清，在深圳福田、南山等区，一次性付款的购房者比例已占到一半。目前，市场面临的宏观环境尚未改观，也没有明确的金融及政策消息刺激市场，楼市各方仍处于迷茫期。

伟业顾问市场分析师赵红娟表示，受信贷收紧、自住型商品房入市等因素的影响，目前楼市整体观望情绪浓厚、交易量依然低迷。在交易量不景气的环境下，开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少，与之相反的是增加供应量、加快推盘节奏，以抢夺刚需客户，这也是近期一手住宅供需比增大的重要原因。

德佑地产研究总监陆骑麟认为，2014年以来，上海仅有3月底的一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米，而2013年周均成交量都在25万平方米左右，如今楼市成交低迷难以打破，“金三银四”已成明日黄花。如果后期成交量无法提升的话，整个2014年楼市成交将不如2012年，后期房价下行压力也呈必然趋势。（上海证券报，记者朱楠）

今明两年楼市见顶股市见底？

福建省统计局普查中心副主任姚美雄4月21日撰文称，多年来一路高歌猛进的楼市出现见顶下落现象，有望迎来拐点，楼市泡沫破裂将在2014年拉开序幕；而多年来跌跌不休的股市则将随着楼市泡沫的破裂和转型，有望启动新一轮大牛市。

姚美雄表示，上世纪九十年代以来，股市与楼市成为百姓的重要投资渠道。然而，由于对股市定位错误及制度的不完善，重融资、轻投资，包装上市、财务造假、内幕交易等不法、不良行为盛行，使股市早期为国企脱困服务，近年成为少数人的造富机器，造成了作为投资主渠道的股市日益萧条、萎缩。

另一方面，由于指导思想上的偏差及税收制度缺失，使楼市沦为了投资、投机工具，造成作为投资辅助渠道的楼市功能错位。

姚美雄认为，经过10多年的大幅度上涨，楼市已经出现较严重的泡沫，阻碍了转型发展步伐。因此，应当在2014年顺势刺破楼市泡沫。即使面对经济下行压力，也要毫不动摇地去房地产化。

同时，随着资本市场各项制度建设的完善，股市将告别融资市，成为资源配置的重要场所，有望在今年底明年初，在沪市1500点附近构筑实现中国梦的历史大底，届时各路场外资金将不请自来，使股市真正成为经济的晴雨表。处于顶部区域的房地产行业的投资、投机资本将大举进入股市，楼市将步入中期调整。（经济参考报）

房地产已难承担稳增长重任

承接去年第四季度以来的经济增长放缓态势，今年以来我国宏观经济运行继续承压，一季度GDP增长7.4%，虽然好于市场预期，但经济惯性下滑风险不容忽视，未来一段时间各地方稳定经济增长的任务将会十分艰巨，但这已非房地产业所能承担。

当前我国宏观经济增速回落，并非完全是房地产市场低迷的结果。2012年至今，房地产开发投资占固定资产投资（不含农户）的比重持续上升：2012年该比例为19 .68%，2013年为19 .70%，2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时，我国GDP增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。

虽然2013年我国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%，但GDP增速较上年回落0.1个百分点，表明房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。

2014年一季度，我国房地产业实现增加值占GDP的比例为6.87%，较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明，年初以来房地产市场出现的明显调整态势，可能并不像部分市场人士分析那样，是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

某种程度上分析，房地产业非理性繁荣，引发了社会财富分配不公，降低了社会经济活力，成为宏观经济稳定增长的主要障碍。房价过快上涨所形成的“税收”效应，往往会被房地产市场的表面繁荣所掩盖，并加剧了社会财富分配不公问题。

一是社会财富向大城市集中。目前北京、上海等一线大城市房价比肩国际大都市，但居民实际收入差距甚远，其他区域的社会财富向一线城市集中，才可以在较长时间内支持房价持续高位上涨。

二是社会财富向中高收入阶层流动。房地产具备投资属性，中高收入阶层拥有多套房产，其超额投资收益来源于中等以下收入人群的勤奋劳动。

三是社会财富向食利阶层流动。大城市房价过快上涨，带动城市地租明显上升，社会财富向依靠房租、地租的食利阶层大量转移，一定程度上增加了社会交易的成本，降低了社会经济活力。

可见，在房价持续过快上涨的过程中，社会财富分配将愈发不公平，勤奋工作所努力积攒的社会财富被高房价所吞噬，扩大社会消费需求无从说起，经营实体的动力显著下降，这才是宏观经济下行的最大风险。

当然，不能否认房地产市场若出现较大幅度调整，有可能会影响到宏观经济金融的稳健运行。在正规金融领域，由于商业银行实施了差别化住房信贷政策，理论上即使房价下跌30%，也不会影响到房地产贷款的质量。需要高度关注影子银行领域的房地产融资风险。

事实上，我国影子银行风险需要一个逐步释放的过程，房地产融资项目出现风险，甚至出现若干房地产开发企业破产倒闭事件，都是市场竞争下净化机制自发作用的结果，并不是需要对房地产市场进行“救市”的理由。

3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有4个，二手住宅价格环比下降的城市有14个，且跌幅十分有限，属于正常的市场调整，还没到需要政府出面“救市”时。考虑到房地产业已经不能承担稳定宏观经济增长的任务，面对当下的楼市调整，地方政府更需要保持定力，积极向深化改革寻求增长动力。（经济参考报，记者项峥）