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多地楼市深陷胶着房价下行压力显现

发布时间:2020-07-13 12:54:05 阅读: 来源:机械表厂家

年年被寄予厚望的“金三银四”楼市“小阳春”,今年已注定“泡汤”。上海、北京、深圳等多地数据显示,4月,在价格初现松动迹象的背景下,不论一手新房还是二手房,成交量均较3月继续下滑。业内人士表示,如果后市无法打破僵持,成交量不能有效提升的话,整个2014年楼市成交或不如2012年,房价下行压力将逐渐显现。

新房以价换量 二手市场胶着

据德佑地产市场研究部数据,4月1日至20日,上海全市商品住宅的成交量仅为47.81万平方米,与3月同期的45.8万平方米相当;成交均价为25315元/平方米,较3月同期下跌12.69%,以价换量的迹象初现。

“现在不降价的刚需盘已经跑不动了,有点山雨欲来的感觉。”上海一家知名开发商内部人士告诉记者,虽然很多新盘还撑着没有降价,但去化明显放缓,如位于上海嘉定南翔的华润中央公园和溪岸澜庭。“其实开发商资金情况目前还是不错的,降价是做未雨绸缪的打算,因为现在降价就能卖得动,最怕的是挺到最后降价还跑不动,那还不如早降。”

二手房方面,据德佑、中原等沪上大型中介公司介绍,截至目前4月成交量较3月同期有约20%的降幅,市场活跃度非常低,买卖方陷入深度胶着状态。德佑地产普陀店经理陈文告诉记者,以中远两湾城为例,目前不少房东价格寸步不让,能作出3%至5%的议价已实属不易;购房者却普遍看跌后市,抱着捡“皮夹子”的心态,不降价就不出手,导致近期带看的成功率很低。买卖双方的心理拉锯平衡难以迅速打破,市场胶着可能会延续较长时间。

在上海传统豪宅板块浦东陆家嘴区域却呈现出另一种拉锯局面。德佑地产滨江店经理王凯表示,受到客户较少以及外界舆论影响,目前陆家嘴部分豪宅房源已有较明显的价格下调,如该门店挂牌的一套世茂滨江花园的价格从1300万元降至1200万元,还有一套盛大金磐的房源由2100万元降至1800万元。

然而,这类高端楼盘的购买者有不少出于投资目的,看重的是房产的价格趋势,降价反而令这些购买者变得迟疑,甚至有待其进一步降价再抄底的想法,因此降价反倒难以促进成交。

多地供过于求 成交低位徘徊

在北京等地,楼市4月的表现同样惨淡和胶着。伟业我爱我家数据显示,北京4月上半月新增商品住宅(剔除保障性住房)共计4197套,这是本年度自3月份下半月迎来集中供应潮以来的再次放量供应,也是本年度第二个商品住宅半个月内供应超过4000套的月份。但与之形成鲜明对比的是,一手住宅成交市场却依然冷清,4月上半月共成交1280套,供销比达3.3:1,创下历史新高,市场供过于求的矛盾继续加剧。

在深圳,虽然新房和二手房在4月上半月成交量均有小幅回升,但价格下行明显。据深圳中原地产市场研究部介绍,目前深圳市场热度仍旧不高,新房推盘量虽有增加,但成交却难有大幅提高,新开楼盘定价都比较保守,走量成为主要目标。而二手市场受信贷长期压制,成交量低位徘徊,业主定价也不及前期坚挺。

在各大银行纷纷上调房贷利率的情况下,一部分客户选择暂停置业计划,部分有承担能力的客户则转按揭为一次性付清,在深圳福田、南山等区,一次性付款的购房者比例已占到一半。目前,市场面临的宏观环境尚未改观,也没有明确的金融及政策消息刺激市场,楼市各方仍处于迷茫期。

伟业顾问市场分析师赵红娟表示,受信贷收紧、自住型商品房入市等因素的影响,目前楼市整体观望情绪浓厚、交易量依然低迷。在交易量不景气的环境下,开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少,与之相反的是增加供应量、加快推盘节奏,以抢夺刚需客户,这也是近期一手住宅供需比增大的重要原因。

德佑地产研究总监陆骑麟认为,2014年以来,上海仅有3月底的一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米,而2013年周均成交量都在25万平方米左右,如今楼市成交低迷难以打破,“金三银四”已成明日黄花。如果后期成交量无法提升的话,整个2014年楼市成交将不如2012年,后期房价下行压力也呈必然趋势。(上海证券报,记者 朱楠)

今明两年楼市见顶股市见底?

福建省统计局普查中心副主任姚美雄4月21日撰文称,多年来一路高歌猛进的楼市出现见顶下落现象,有望迎来拐点,楼市泡沫破裂将在2014年拉开序幕;而多年来跌跌不休的股市则将随着楼市泡沫的破裂和转型,有望启动新一轮大牛市。

姚美雄表示,上世纪九十年代以来,股市与楼市成为百姓的重要投资渠道。然而,由于对股市定位错误及制度的不完善,重融资、轻投资,包装上市、财务造假、内幕交易等不法、不良行为盛行,使股市早期为国企脱困服务,近年成为少数人的造富机器,造成了作为投资主渠道的股市日益萧条、萎缩。

另一方面,由于指导思想上的偏差及税收制度缺失,使楼市沦为了投资、投机工具,造成作为投资辅助渠道的楼市功能错位。

姚美雄认为,经过10多年的大幅度上涨,楼市已经出现较严重的泡沫,阻碍了转型发展步伐。因此,应当在2014年顺势刺破楼市泡沫。即使面对经济下行压力,也要毫不动摇地去房地产化。

同时,随着资本市场各项制度建设的完善,股市将告别融资市,成为资源配置的重要场所,有望在今年底明年初,在沪市1500点附近构筑实现中国梦的历史大底,届时各路场外资金将不请自来,使股市真正成为经济的晴雨表。处于顶部区域的房地产行业的投资、投机资本将大举进入股市,楼市将步入中期调整。(经济参考报)

房地产已难承担稳增长重任

承接去年第四季度以来的经济增长放缓态势,今年以来我国宏观经济运行继续承压,一季度GDP增长7.4%,虽然好于市场预期,但经济惯性下滑风险不容忽视,未来一段时间各地方稳定经济增长的任务将会十分艰巨,但这已非房地产业所能承担。

当前我国宏观经济增速回落,并非完全是房地产市场低迷的结果。2012年至今,房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续 上 升:2012年 该比例为19 .68%,2013年为19 .70%,2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时,我国GDP增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。

虽然2013年我国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%,但GDP增速较上年回落0.1个百分点,表明房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。

2014年一季度,我国房地产业实现增加值占GDP的比例为6.87%,较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明,年初以来房地产市场出现的明显调整态势,可能并不像部分市场人士分析那样,是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

某种程度上分析,房地产业非理性繁荣,引发了社会财富分配不公,降低了社会经济活力,成为宏观经济稳定增长的主要障碍。房价过快上涨所形成的“税收”效应,往往会被房地产市场的表面繁荣所掩盖,并加剧了社会财富分配不公问题。

一是社会财富向大城市集中。目前北京、上海等一线大城市房价比肩国际大都市,但居民实际收入差距甚远,其他区域的社会财富向一线城市集中,才可以在较长时间内支持房价持续高位上涨。

二是社会财富向中高收入阶层流动。房地产具备投资属性,中高收入阶层拥有多套房产,其超额投资收益来源于中等以下收入人群的勤奋劳动。

三是社会财富向食利阶层流动。大城市房价过快上涨,带动城市地租明显上升,社会财富向依靠房租、地租的食利阶层大量转移,一定程度上增加了社会交易的成本,降低了社会经济活力。

可见,在房价持续过快上涨的过程中,社会财富分配将愈发不公平,勤奋工作所努力积攒的社会财富被高房价所吞噬,扩大社会消费需求无从说起,经营实体的动力显著下降,这才是宏观经济下行的最大风险。

当然,不能否认房地产市场若出现较大幅度调整,有可能会影响到宏观经济金融的稳健运行。在正规金融领域,由于商业银行实施了差别化住房信贷政策,理论上即使房价下跌30%,也不会影响到房地产贷款的质量。需要高度关注影子银行领域的房地产融资风险。

事实上,我国影子银行风险需要一个逐步释放的过程,房地产融资项目出现风险,甚至出现若干房地产开发企业破产倒闭事件,都是市场竞争下净化机制自发作用的结果,并不是需要对房地产市场进行“救市”的理由。

3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有4个,二手住宅价格环比下降的城市有14个,且跌幅十分有限,属于正常的市场调整,还没到需要政府出面“救市”时。考虑到房地产业已经不能承担稳定宏观经济增长的任务,面对当下的楼市调整,地方政府更需要保持定力,积极向深化改革寻求增长动力。(经济参考报,记者 项峥)

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